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　　房产市场疫情下遇冷

　　为抗击新冠肺炎疫情，房企线下的销售几乎停滞，而线上卖房的带货能力还未被验证。从各大房企以及业界人士的观察来看，短期内房企的销售业绩依然会受到冲击。当销售业绩低迷，融资节奏又可能受到疫情影响，房企如何度过难关？

　　2月10日以来，虽然开发商陆续复工，但他们可做的事情不多。全国数百城市已关闭售楼处，多地暂停土地拍卖，楼市成交基本处于停滞状态，春节黄金周成交同比下跌了95%。另据CRIC监测，84个城市春节假期新增供应仅为25万平方米，较疫情爆发（以1月23日武汉封城为分界点）前一周大降95%。

　　2003年8月份，国家印发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，明确将房地产作为国民经济的支柱产业。这是中国经济的一个转折点，让房地产踏入15年的黄金发展周期。

　　如今，新冠肺炎疫情与非典存在诸多相似性，经济受到同样的重创，叠加地方政府的救市政策相继出台，市场上关于“地产拉动经济”的幻想和担忧再度浮现。

2月14日，济南也发布新政，新拿土地可以延期签订土地出让合同，医疗卫生用地及企业、仓储等产业用地可以延期缴纳土地出让金。同时也要全力保障落地项目的开工建设，加快筹备新项目。

     截至目前，房地产行业主流观点并不那么乐观。一家TOP20地产公司高管告诉记者：“实际上地方政策对于房企而言的影响是有限的，主要都是针对土地出让金方面的，这就是相当于给房企让利，希望稳住市场。”

　　更为重要的是，在行业人士看来，当下的国内房地产市场与2003年处于截然不同的两个阶段，已不可能单纯复制当年走势。

　　总体来看，本轮出台的涉房松绑政策特点鲜明，其中，一线城市楼市政策多涉公积金缓缴等，整体较审慎，以释放正面预期为主；二线城市多以土地出让金或住房公积金缓缴、开竣工时间顺延等，帮扶为主。

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　　济南出台十七条救助政策

2月18日，济南再次出台了12项举措，其中利好房地产的包括调整（降低）预售门槛、保证企业贷款、企业延期缴税、明确疫情期间违约责任等。

其中，尤为重要的一条是，已经领取施工许可证的房地产开发项目，适当调整预售形象进度要求，将高层、小高层建筑预售形象进度不少于地上12层，调整为不少于地上6层，多层建筑调整为正负零；对复工的项目，可依企业申请，提前一个节点返还商品房预售款重点监管资金。

据业内分析，这条利好，大大缩短了工期，能显著降低疫情期间停工带来的影响，可保证、加快上半年济南房地产市场的新房供应量。项目总可以稍微放松点，全面复工后可能不用天天摁着总包分包加班熬夜赶预售进度了。

对于项目而言，供货方面承担高流速作用的高层产品可以加快入市速度，市面上刚需产品供应的增加，也能对成交量有正面促进作用。

在交付方面，因疫情影响造成已出让土地延期复工项目，不能按期开竣工的，开竣工时间相应顺延；不能按期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延。我市实施疫情防控一级响应措施期间不计违约责任。无法按照原施工合同周期完工的，合同双方可重新合理确定施工周期。对受疫情影响造成的损失和人工、材料、机械设备等费用的增加，各建设主体下一步按照住建部门出台的施工合同履约及工程价款调整的指导意见执行。

点评：虽说交付期限可顺延，但涉及到合同的问题，开发商应该还是要拉通营销、客服、法务、政府相关部门等沟通协调，交付时间的修改并不是小事。但现阶段确实需要这样的政策，不然后续因为赶工期导致的交付质量问题可能会更频发，这样做也有利于购房者。

涉及交付问题，对开发商而言还是要慎之又慎。

有业内分析，这些利好都体现了ZF的担当和营商环境的改善，而且降低预售门槛、延期交付也确实有利于购房者。

但结合大的调控政策来看，或许降低预售不会持续太久，更多的是短期内缓解因疫情停工的影响。

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专家分析：尚未触及限购、限贷、限售关键层面

　不只是济南，应对疫情 ，青岛昨天也出台了15条新措施 包含可延期|分期缴纳土地出让金，部分重点省市及时发布了相关措施。

　　未来是否会有更多城市跟进？张宏伟认为：“多个城市出台的‘定向宽松’政策，针对土地市场主要是分期支付、缓缴，针对销售环节就是减免税费和首先简化，目前还没有涉及‘限购、限贷、限售’，这些关键层面没有出现实质性变化，估计接下来本身存在去库存压力的城市、以及近三五个月出现销售压力的城市，也会逐步出台一些措施，让市场尽快回温。”

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　　在短期利好背后，房企当下面对的境况是相似的。

　　明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者，目前的冲击是很难卖房，虽然很多房企快速展开线上营销和推广，但民众接受需要时间，效果比线下售楼处肯定要大打折扣。”

　　即使是受到疫情冲击较小的1月份，多数房企的销售业绩也表现低迷。克而瑞数据显示，今年1月百强房企实现操盘口径销售金额5097.05亿元，整体业绩规模较去年同期降低近12%。

　　即使是龙头房企如碧桂园、恒大和融创，其销售业绩也同比录得下滑。其中，碧桂园2020年1月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额约329.2亿元，同比减少0.44%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约379万平方米，同比减少0.89%。

　　融创中国下滑的趋势更加明显。2020年1月，融创中国集团实现合同销售金额约186.3亿元，较2019年同期239.6亿元减少22.24%；合同销售面积约135.8万平方米，较2019年同期159.2万平方米减少14.69%。

　　销售业绩不佳，意味着房企的资金回流会受到一定冲击。“现在房企无法回款，偿债压力大，资金需求量大。”上述券商人士表示。

　　于是，各种各样的融资渠道就成为房企当下求生的命门。境外融资、信托融资，能上场的都上了，能用上的都用了。但是，很多中小房企其实是在“浴血奋战”，融资渠道变窄，融资成本上升是最现实的问题。

　　“旱的旱死，涝的涝死”，一位TOP20房企的财务部人士如此概括房企当下融资的概况。目前看来，基本面优秀的房企依然颇受资本市场欢迎，而中小房企融资艰难的局面依然没有改变。

　　一位从事信托的人士透露了一个小细节：他最近紧盯一家资金面紧张的TOP30房企，正在抓紧联系他们负责融资的人士。“我们最近密切这种（房企），他们缺钱，看看能不能跟他们做点（融资）。”

　　以最近发行美元债的佳源国际和新城控股为例，佳源国际新近发行的一笔美元债利率已达到13.75%；新城控股2020年2月6日发行的3.5亿美元票据，票面利率为6.8%。而2019年12月，新城控股旗下子公司发行的一笔3.5亿美元债利率为7.5%，略高于本次。

　　融资不易，不过房企或许很快就会等到好消息。上述信托人士指出，从融资成本来说，现在成本整体有走低的趋势，目前资本市场逆回购利率2.5%，央行也在压利率。“目前（预期）不会对房企融资管控太严。”

　　倘若负面影响一直未能消退，房企度过难关的方法有且只有一个：抓紧销售，大力回款，还要注意的是，要管住想要拿地的手。

　　大力保证资金回流，确保资金链安全，是当下房企的重中之重。中指研究院在电话交流会中提到，房企要做到“开源节流”。“一方面，加大融资力度，如果上半年融资窗口期还在的话，会加大融资力度；另一方面，加大存量应收房款的催收工作，跟银行沟通，争取银行在复工前发放已审批的按揭贷款。”

　　艾振强则表示，房企当下也不应该乱花钱。“地最好先别拿了，挺过最严峻的阶段再说。今年一整年，都似乎还是拿地的窗口期。”